Sabemos que con el inicio del nuevo año tanto personas naturales como emprendedores deberán ajustarse a los nuevos precios de distintos productos y servicios. Anteriormente, revisamos cómo el incremento del salario mínimo impactará la nómina y los costos fijos de un negocio, si deseas conocer más al respecto te invitamos a hacer clic aquí.
De igual forma, otro de los valores que incrementa año a año y que tiene un impacto directo sobre las finanzas de tu negocio, es el costo de los arriendos, que también aumenta con respecto a la inflación registrada en el país y que para diciembre de 2022 fue de 13,12%.
Aquí te explicaremos cuál es la diferencia entre el incremento en los arriendos de vivienda y los arriendos comerciales y qué debes tener en cuenta a la hora de arrendar un local para tu negocio.
Tabla de contenido
1. Incremento en arriendos de vivienda y arriendos comerciales
2. Contratos de arrendamiento comercial
2.1. Duración del contrato de arriendo
2.2 Prórroga o renovación del contrato
2.4 Pago de los servicios públicos del lugar arrendado
2.5 Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales
2.6 Obligaciones del arrendador de local comercial
2.7 Obligaciones del arrendatario de local comercial
1. Incremento en arriendos de vivienda y arriendos comerciales
La Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) es la entidad encargada de validar cada año los porcentajes de subida para el valor de los arriendos de inmuebles de vivienda. Este año, dicha entidad definió que los cánones de arrendamiento podrán aumentar hasta un 13,12% (mismo porcentaje de la inflación registrada), y respetando lo establecido en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
Sin embargo, este ajuste solo aplica para inmuebles residenciales en áreas urbanas, dado que en el caso de los locales comerciales en Colombia no existe una regulación que defina cómo se debe realizar el incremento en el valor del arriendo año tras año. Es importante tener en cuenta que cuando se habla de arriendos comerciales quiere decir alquiler de inmuebles para uso comercial o empresarial, como locales, bodegas, consultorios u oficinas.
En Colombia no existe una regulación que defina cómo se debe realizar el incremento en el valor del arriendo año tras año, es decir que el arrendatario y el arrendador están en total libertad para llegar a un acuerdo y definir el valor a pagar por el alquiler y uso del espacio cada año.
Dado que la ley no establece ninguna normativa respecto al incremento en el valor del arriendo comercial, el arrendatario y el arrendador, como las dos partes interesadas, están en total libertad para llegar a un acuerdo y definir el valor a pagar por el alquiler y uso del espacio cada año.
Pese a que no hay una normativa que fije el estándar de incremento en el arriendo, el Código Civil y el Código de Comercio sí fijan unas bases para mediar la relación contractual entre el arrendatario y el arrendador de un inmueble comercial, para proteger los derechos de comerciantes, emprendedores y empresarios. A continuación te explicaremos estos aspectos claves.
2. Contratos de arrendamiento comercial
De acuerdo con el artículo 515 del Código de Comercio, se entiende por arriendo comercial al alquiler de un inmueble destinado a una actividad comercial, es decir que aplica únicamente para establecimientos de comercio usados para realizar los fines de una empresa.
El Código de Comercio también señala que una misma persona puede tener varios locales de comercio y que a su vez, un solo establecimiento puede pertenecer a diferentes personas y usarse para desarrollar varias actividades comerciales. Para desarrollar de manera más eficiente la relación entre el arrendatario y el arrendador se recomienda establecer un contrato de arrendamiento, el cual es un documento escrito, que contiene el acuerdo entre el propietario de un local comercial y la persona que va a utilizar ese inmueble. En dicho documento se especifican todos los aspectos del convenio de arriendo, como el periodo de tiempo y el valor a pagar de manera mensual, así como el incremento anual en caso de realizarse.
Si estás en proceso de tomar un local comercial en arriendo, te invitamos a descargar este Modelo de contrato de arrendamiento comercial sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Algunos aspectos a tener en cuenta en tu contrato de arriendo son los siguientes:
2.1 Duración del contrato de arriendo
Al igual que en el incremento anual, no hay una normativa que regule cómo debe definirse la duración del contrato de arrendamiento. De esta manera en este caso las dos partes también están en libertad de pactarlo cómo prefieran pero es importante que quede registrado claramente en el documento para evitar confusiones o problemas en el largo plazo.
2.2 Prórroga o renovación del contrato
La principal característica del contrato de arrendamiento de locales comerciales, es el derecho del arrendatario, y la obligación del arrendador, de renovar el contrato luego de llevar dos años ocupando el local.
El Código de Comercio en el artículo 518 define la regulación frente a la renovación de contratos de arrendamiento comercial. Esta norma indica que puede darse la renovación o la prórroga por acuerdo de ambas partes. Sin embargo, una vez el arrendatario lleve 2 años o más, este tendrá derecho a que le sea renovado, excepto en los siguientes casos:
-Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. -Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario. -Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. Este tema está desarrollado con mayor detalle en el siguiente artículo.
2.3 Canon de arrendamiento
El canon de arrendamiento hace referencia al valor o precio a pagar por el inquilino por cada mes que use el local comercial. En este caso, la ley aún no regula cómo se establece este monto de alquiler. Así, que nuevamente ambas partes podrán fijar libremente, de la forma cómo se ajuste a las necesidades de ambas personas.
2.4 Pago de los servicios públicos del lugar arrendado
Este es otro aspecto que actualmente no se encuentra regulado por la Ley Colombiana, es decir que también entra dentro de la negociación y acuerdo que definen ambas partes. Usualmente es el arrendatario quien asume el pago de los servicios públicos consumidos en el local comercial.
2.5 Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales
Aquí es importante resaltar que el inquilino solo podrá subarrendar a terceros, en caso de que el propietario lo haya autorizado y esto haya quedado consignado en el contrato.
El incumplimiento de este aspecto es causal para la terminación del contrato de arrendamiento.
2.6 Obligaciones del arrendador de local comercial
En este caso aplican las reglas generales del Código Civil:
-Entregar al arrendatario el lugar arrendado. Mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. -Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. -Y las obligaciones que haya asumido en el contrato de arrendamiento firmado.
2.7 Obligaciones del arrendatario de local comercial
-Pagar la renta o el arrendamiento. -Darle el uso para el cual fue arrendado el local. -Cuidar el estado del local comercial. -Hacer las reparaciones locativas. -Restituir al finalizar el contrato de arrendamiento en el estado que le fue entregada. -Demás obligaciones incluidas en el contrato de arrendamiento según haya sido la voluntad de las partes.
2.8 Terminación del contrato
Para finalizar el contrato de arrendamiento ambas partes deben estar de acuerdo. Si la decisión proviene de solo una parte debe existir una justa causa. En caso de que como arrendatario quieras finalizar el contrato previo a lo establecido y de forma unilateral sin una justa causa, deberás asumir una indemnización a pagarle al arrendador.
